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将记录房地产产权转移的文档转移到区块链上,当房地产遇上区块链技术会怎样

房地产交易一直就是一个相当繁杂的过程。买家、卖家、经纪人、法律代表和抵押贷款提供商,都要求必须通过邮政或送货服务盖章、扫描、传真或发送的表格和文件。当房地产遇上区块链技术会怎样?显然,区块链和房地产交易似乎是一个完美的匹配,因为此类交易需要安全和不可变的所有权记录、信任才是关键。区块链技术可能允许任何双方直接相互交易,而不需要像房地产经纪人这样的中介机构等可信赖的第三方。在一些国家,房地产行业已经在开始采用区块链技术。在瑞典,房地产交易中买家和卖家可以通过电信公司Telia
的身份解决方案进行验证。格鲁吉亚计划在Bitfury的帮助下使用区块链来登记土地所有权并验证房地产交易。该服务将使国家政府能够验证并签署包含公民信息和财产所有权证明的文件。我国已经在雄安新区试验了这项技术。“区块链在土地登记处的使用将标志着区块链何时成为房地产的主流技术,并将促进其他房地产用途的真正加速”
,房地产公司JLL零售中国主管詹姆斯·霍基说。詹姆斯·霍基表示,“区块链财产的最基本用例是将一个国家的土地登记册或其等价物放在区块链上。这将允许记录财产和财产权的所有权和所有权变更”。詹姆斯·霍基补充说,“创建财产的数字记录是一个相当大的障碍,并且在世界某些地方没有任何记录”。这是一项艰巨的任务,需要政府赞助。智能合约包含双方合同条款或智能合约的自动执行合同是区块链的另一个关键特征。这些合同可以借助数字签名验证文档和授权。因为它们是分布式的,
每个动作都记录在多个“节点”上,加密包含每个事务所做的万无一失的记录。这有助于避免双重支出、欺诈、滥用和操纵。在雄安,区块链项目基金管理平台旨在帮助防止盗用和拦截资金。在Ant
Financial和其他合作伙伴的帮助下,雄安还在准备一个区块链驱动的房屋租赁平台,该平台可提供有关政府验证的房源、租户和房东的准确信息。这应该有助于城市解决广泛的物业清单等问题,无论是严重装饰还是假冒。智能合约还可实现更高的自动化。例如,他们可以“知道”房产租约即将结束的时间,并提醒房东退还任何存款。一家新加坡创业公司就是这样做
“我们实际做的是让业主轻松创建数字合同,我们能够从数字合同中收集数据并帮助他们为分析平台提供报告,”RealEstateDoc公司的创始人兼首席执行官Ivan
Lim表示。智能合约的一个主要好处是减少了所需的时间以及相关各方(买方、卖方、代理商和抵押贷方)之间的协调。这可能是智能合约的完美用例。当条件得到满足时,交易就会向前发展。低成本一个更激进的想法可能是对房地产进行标记,一个在区块链分类账上以数字方式表示现实世界资产所有权的过程。“令牌化”可以将财产转变为类似于在证券交易所交易的公司,其所有权可以是分数。曾任谷歌工程师兼美国公司Third
Planet联合创始人的Zi
Wang表示,区块链有一些独特的应用或属性,可以让我们以新的方式思考房地产。“我们正在努力的一个方面是与开发商和投资者合作,帮助降低普通投资者的进入门槛”,他说,并以部分所有权为例。典型的10层开发通常由银行,私募股权或富有投资者提供资金。他补充说,区块链支持的部分所有权可能会改变这一点。“而不是让10个投资者可能会得到10,000个投资者或100万投资者”,他补充说。这种做法可能有助于使财产更容易获得,特别是对于努力买得起自己的地方的年轻人。区块链还可以帮助为正在经历数据革命的行业添加更多数据洞察力。许多房地产系统和流程目前都是孤立的,这意味着很难连接点并得出结论。但是,区块链有其局限性,并不适用于所有类型的系统。根据咨询公司德勤(Deloitte)的一份报告,如果实施不当,甚至可能会增加成本。例如,不变性被认为是区块链的“困难”之一,但这可能被证明是一种负担,因为取消订单和交易可能经常发生。房地产行业的区块链仍处于早期发展阶段。虽然一些应用似乎很明显,但随着成功案例研究的出现,其他应用将变得更加清晰。

如今区块链行业最受关注的一个讨论,莫过于区块链的实际应用场景在哪里,离我们还有多远。那么,在买房这件事上,你想过区块链会帮你吗?今天我们要探讨的
,就是一个区块链应用非常有潜力的行业———房地产。鉴于区块链能重塑信用体系,能节约由信用问题带来巨大社会成本,房地产未来可能是区块链很大的一块应用场景。比如,房价太贵,咱们通过区块链,和天南海北的陌生人一块儿买个房怎么样?——有人直呼不可能,但是,二十年前的你有没有想过:今天出远门在外,会有素未谋面的陌生人,把自家客房明码标价欢迎你去住宿?Airbnb
已经做起来,而房地产和区块链相结合,有可能再次冲击我们的想象力。我们先对房地产行业做一些简单说明。房地产在每个国家都是国民经济的重要组成部分。经济学家任泽平
2016
年发布的房地产分析报告表示,中国房地产总市值占GDP的比例为411%。另据中国国家统计局数据,2017
年,房地产行业 GDP 为 5.39 万亿元,占总 GDP 比重为
6.5%。再以美国为例,根据美国经济分析局的数据,2018
年第一季度,房地产(包括租赁)GDP 为3.745 万亿美元,占总 GDP 比重为
10.71%。2016年第二季度到 2018 年第一季度房地产(包括租赁)GDP 总额
除了直接的经济占比,房产往往是家庭资产的最重头组成部分,其价格稳定性对每个家庭意义重大。此外,作为劳动力密集型行业,房地产和一个国家的就业率紧密关联。经济衰退时期,房屋新建数量减少,是失业率飙升的重要原因。最后,房地产会影响到其它众多经济指标,比如当房地产价格下跌时,房屋所有者能获得的房屋抵押贷款会减少,国民消费总额会随之下降。区块链技术如果真想摆脱目前“圈内自嗨”的状况,实现其各种颠覆传统的愿景,自然是绕不开房地产这样一个与国民经济体系息息相关的重要行业。但是,该如何在房地产行业应用区块链技术?已经有很多业内人士在探讨和实践这一话题。世界四大会计师事务所之一的德勤,于
2018 年 7
月发布了一份报告,指出区块链技术具有巨大的潜力,可以通过消除现有的关键流程中的许多缺陷,改变商业房地产的核心运营。区块链的潜力表现在以下几点:1:区块链是接近实时的,可以消除摩擦,降低风险;2:区块链的加密技术使得交易主体无需建立信任关系;3:公开的点对点分布式账本保证了透明公开;4:区块链的不可逆性,杜绝了欺诈风险。房地产的产业链很长,包括房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易、房屋租赁、房地产评估、房地产测绘以及下游环节的建筑和建材市场等,而产权登记和转移等业务则需要政府部门执行。根据以上的区块链特点总结,我们可以判断,区块链技术可以着重应用在数据和资产分析管理,以及所有权确认和转移等过程。而这些过程在物业管理、当地产经济与交易、房屋租赁和产权登记转移等环节极为关键,因此这几个环节也是区块链应用的优先考虑领域。一旦区块链真正应用在这几个领域,能带来怎样的好处呢?在接下来的分析中,我们会对以上内容进行详细的分析和案例解读。第一,降低购房成本,让持有部分产权成为可能房产是非常重的资产却流动性极低。拥有一栋房屋的所有权,你可能就轻松身价数百万。但是,假如你短期需要一笔现金周转,却没法通过出售房产的部分产权来变现。然而区块链出现后,已经出现一些项目,希望利用该技术来降低购房成本,让持有或出售部分产权成为可能。区块链技术的不可篡改、信息透明、共同监管和可追溯性等优势,与不动产的拆分是天然的结合。比如硅谷密探此前曾采访过来自香港的
IHT,一个通过做拆分不动产的智能合约技术和分布式记账技术,来达到陌生人“共享买房”的项目。这里面的过程是:IHT
以智能合约和分布式记账技术连接资产端和金融机构端,这样大额资产就能够通过
IHT
智能合约被拆分成多个,然后再分配给多家金融机构。投资者因此可以通过金融机构投资经
IHT
智能合约拆分的小额不动产。图片来自网络,版权属于原作者使用区块链技术的好处是:区块链的
“不可更改” 等技术特性保证了整个交易的安全与公平:IHT
作为连接两端的中心,在资产经过智能合约拆分并绑定后,任何个人或机构 ——
包括 IHT 本身 ——
都不能进行更改。所有资产的权限和收益放在区块链上,一些原来不透明的东西变得透明了,包括产权、资产回报率等。通过这种方式,房地产投资变得小额化、动产化,成为一种流动性更高的金融资产,且交易过程便捷透明。这种做法从技术层面是可行的。目前
IHT
的资产,就已经广泛分布在香港、日本、澳大利亚等地;但其想要全球更大范围地落地,则取决于各国政策环境,以及“部分房屋产权”和收益权的相关法规是否允许和支持。英国政府就于
2016
年推出了“共享产权”计划,帮助首次购房者进行“阶梯式买房”:先买下房产的 25%
到 75%
所有权即可入住,但是要为剩余不属于自己的房产部分支付租金。未来买得起的话,可以再购买全部产权。政府仍在持续完善这个计划,比如考虑把每年购买的最低产权比例从
10% 降到
1%,方便购房者灵活计划。如果用智能合约来执行这个“共享产权”模型就会很方便:比如租金数额根据所有权比例每年自动调整,并记录在分布式账本上供查询;剩余未购入的产权估值,也可以随着市场行情变动而随之变化。第二,改善房地产买卖双方的搜索流程。如何找到合适的房源和买家/卖家,如何根据周边近期销售情况确定一个适当的价格?要获得这些问题的答案,就需要大量的信息搜索和处理过程。这个过程非常的繁琐冗杂。一个房地产经纪人,每天都面临着和收集房源信息、寻找数据渠道以及确认数据正确性方面的挑战。房源信息来自每一个个体卖家或者开发商,但是真正收集和掌握海量数据的,是各种房地产经纪/交易平台。这些平台依靠获取的数据把控房地产搜索市场,并且还会向卖家收取高额的”挂牌费”(listing
fee)。比如美国著名的房地产经纪平台 Redfin,会向卖家收取至少房屋售价的
1% 作为 listing
fee,以获得更好的网站展示位置,其它平台的信息露出,潜在买家信息和正确的价格估算等。当然,卖家可以获得经纪人服务,但我们看到,Redfin
收费的底气主要来自于其集中的数据库。无论国内外,大量房屋信息都是由个体提交,最终流向房源平台并被它们所垄断,再从中获取高额收入。而有些公司意识到,区块链的分布式账本,能打造一个开放式的数据平台,并且保证数据的透明公开,让数据也不会再被各种巨头所把控,从而降低房地产买卖双方的搜索成本。比如美国纽约公司
Imbrex,在 2017 年宣布推出基于以太坊的 MLS(Multiple Listing
System,房源共享系统)平台,打造一个开放的、可自由访问的全球房地产平台和数据市场。该平台将允许所有房地产从业人员,基于区块链账本交换和分享数据。企业、经纪人、代理商,房东等可以向全球受众推销他们的房产,而不以牺牲自己对数据的所有权为代价。Imbrex
的数据库是去中心化存储的,为所有信息提供者所共有,而非属于某个集中式组织。Imbrex
对房源信息提供者仅收取极少的 listing
fee(不到一美元),此外,用户向平台添加或验证信息时,还能获得通证奖励。买家可以自由地在全球范围内收集房源信息。Imbrex
发行了平台通证 REX Token,并计划未来 REX Token
将作为平台上基于智能合约的产权交易的基础。但是
Imbrex,以及其它类似公司将面临的主要困难在于:房地产是一个不容易发生改变的行业,并且房地产从业者和区块链爱好者的交集目前还很少,要让前者使用区块链,需要花费很多时间精力去普及和推广该技术。而
MLS
平台又必须是全面而更新及时的,将所有实时信息囊括在内,如果用户在此平台只能看一部分信息,或者发现信息更新不及时,那他们很可能离去。所以,REX
如何尽快推广其平台,令其达到很高的普及度?这会是个艰巨的挑战。第三,区块链让房地产做到透明交易和智能管理购房流程牵涉到诸多利益相关方,以二手房交易为例,无论国内外,普遍需要土地登记处,买方和卖方,各自的律师和抵押贷款提供者,抵押贷款调查员和房地产经纪人等角色。任何两方的不信任或者拖延,都会让整个流程更为耗时和复杂。但如果能引入智能合约,在合约内规定每一步骤需要哪几方做什么,以及在何时完成,就能让整个过程减少不必要的拖延,且更为透明。能自动执行的“智能合约”,可以确保所有的货币转移、托管,或产权转让必备的条件都已经得到满足。此外,区块链会提升利益相关方的相互信任程度,因为有了分布式账本记录信息,各方就不必再依赖单一的事实来源(通常是中介或律师),这大大降低了交流沟通的成本。而确定产权的房屋若决定出租,那么租赁期间的管理和租金流动,都需要定期跟踪记录和复核,如果是自如这样的企业管理,那么还需要审计机构和银行等参与。如果引入区块链,传统的租赁合同可以转变成智能租赁合同。在区块链平台上使用智能租赁合同可以让租赁条款和交易更透明。智能合约可以使用租金或债券用于向房产所有者,房产管理方,以及其他利益相关主体完成自动付款,并且可以近乎实时的完成对账。我们以英国伦敦的区块链项目
Midasium
作为举例。该项目提出:为住宅和商业地产创建一个全球性生态系统,来实时追踪所有交易和注册功能。该生态系统将创建世界上第一个“房地产虚拟信贷局”,为房地产和相关金融服务,提供与时俱进的智能合约制定标准。“信贷局”的基础,将建立在全球性的分布式房地产账本上,称为
Midasium 区块链。这个区块链的目的,是使用称为 Midasium Contracts
的智能合约系统,执行并永久保留所有房地产交易和注册的历史。包括抵押协议、销售合同和租赁协议在内的房地产常见合同,都可以使用
Midasium Contracts。那么,用户为什么愿意使用这种“新式合同”呢?Midasium
称,有区块链加持的智能合约,与传统合约相比具备以下优点:能自动执行,有近乎瞬间完成的结算时间;分布式账本记录信息可信度极高,能减少法律,会计和交易成本;大大减少欺诈,腐败和信用风险。针对“减少风险”这条,Midasiun
区块链能在获得许可后,可以跟踪和审计财产的完整财务历史记录,且链上的记录不可篡改。因此,房产的各项指标,比如还贷款的违约率和空置率等都容易计算得出,从而更好更综合地计算整体交易风险。第四,提高产权和资本管理效率这一点主要是体现在商业房地产开发和管理中。由于商业房地产行业由各种资产类别和公司类型构成,产权和资本的确定、转移和管理往往是非常复杂的流程。而区块链可以:通过将信息包含在加密的分布式账本中存储信息;允许人们通过智能合约完成财产转移;智能合约能在没有第三方公证人员参与的情况下进行可靠交易,因此能提高产权和资本管理效率,减少和去除冗余流程和人力消耗。但是,区块链和智能合约的有效性需要法律和政策的允许,否则就没有法律效率。好消息是:目前有一些地方政府和市政当局已经在测试区块链的实际应用效果了。美国
Vermont 州于 2018 年开展了一个试点计划。房地产初创公司 Propy 与 South
Burlington
市政府办公室合作,将记录房地产产权转移的文档转移到区块链上。比如房主将个人房产转移到公司名下,使用区块链技术,能完全在线且迅速地完成交易。此外,美国伊利诺伊州的
Cook
县,进行了一项“区块链如何简化登记流程”的研究。一位参与者告诉媒体,“我们的主要收获就是,区块链可以改变政府研发和采用技术的整个方式。对于房地产领域,区块链有能力移除那些交易中不必要的、多余的人事。它能修复目前这个过时的管理系统。”这些地方性试点项目效果都很好。在更宏观的层面上,区块链也成为跨过地产投资的一种有效途径。(搜狐科技)

原标题:房地产遇上区块链:一趟行业革新之旅

近日,北京市海淀区利用“区块链”办理不动产登记过户,引起社会关注。区块链作为当下引人瞩目的新技术之一,与传统行业房地产还能擦出怎样的火花?专家表示,区块链在房地产行业的应用场景较为丰富,比如可以让交易更加透明,还可以使贷款更加便捷。

让交易更加透明

区块链是一种分布式数据库,具有去中心化、不可篡改、可追溯等特点。作为一种新技术,区块链可以被应用于房地产领域的多个场景中,解决行业痛点。

区块链可以改变传统的房地产交易模式,使整个交易过程更加透明、公正,减少欺诈行为。明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强表示,基于区块链打造的房地产所有权体系,可以让所有与交易相关的信息(比如房屋所有权明细、地址和抵押情况等)都保存在数据库中。由于区块链具有不可篡改的特点,只要区块链做了准确的记录,就可确定房屋的归属权,规避产权风险,减少欺诈。

中国工商银行分析师邱凡曾表示,房地产交易涉及到多个流程以及多个主体,买卖双方需要经历查档、签订买卖合同、确定定金与首期款、资金监管、担保公证、贷款申请、过户、交税等诸多环节。通过引用区块链技术构建的平台接管付款、法律文档等功能,就能加快、简化交易流程。同时,区块链中包含的智能合约技术,具有很强的自动化功能,有助于避免双重支出、欺诈、滥用和操纵。例如,智能合约可以“知道”物业租约何时到期,并能够有效提醒房东归还押金。

房屋交易每个环节需要不同的中介机构处理,不仅延长了整个交易时间,而且还增加了交易成本。艾振强认为由于区块链可以将权利和信任置于分布式网络而非集中机构,所有交易点对点进行,因此在基于区块链的交易中,无需中介参与即可完成整个房产交易,而且整个交易信息都将被安全记录。比如,买卖双方不再需要依靠第三方机构验证双方资金,其分布式数据库就可以证明真伪。

新城控股集团副总裁欧阳捷认为,区块链将对房地产营销模式带来颠覆性变革。基于区块链,房屋规划审批是否合规、以前有没有住过名人、被转卖了多少次、转卖原因是什么等都会被记录在案,且不能被篡改,购房者一目了然。营销人员常用的情绪调动、话术技巧、逼定战术等手段都将失效,信息透明让劣币再也不能驱逐良币,行业终将回归品质地产。

让贷款更加便捷

区块链不仅可以让交易更加透明,还可以使贷款更加便捷。以公积金贷款为例,目前其申请和管理的效率并不高。比如,贷款人需要查询是否可以进行公积金贷款,若希望采用异地公积金贷款,在保证当地支持的情况下提供相应的证明材料,并经过公积金中心的人工核验和查询。这会消耗贷款人大量时间和精力。对于房企来说,新建商品房要获得公积金贷款资格,需到公积金中心登记备案,并且准好相应的备案材料。对于主管部门来说,各地公积金数据分散,无法做到高效、便捷地发放公积金贷款;流程繁琐、人工核验数据时间较长,对于数据的真假判定依据较弱,数据流通受限,失信用户数据没有有效共享。

“解决这些问题的有效方案之一,便是以区块链为底层架构,构建基于区块链的公积金服务平台,实现多地数据共享流通。”中国区块链应用研究中心常务理事、浙江数秦科技有限公司董事长高航对《中国建设报·中国房地产》表示,这样贷款人在平台上提交贷款申请,公积金中心和银行就能查询相应的信息。房产公司也可在平台上进行登记备案,并展示相应可贷款的银行,贷款人可直接进行相应的查询和贷款申请,减少信息不通、手续繁琐的流程。除流程更加便捷、耗时更短外,通过公积金服务平台实现多方数据共享、流通,实时检测公积金贷款情况,可以将黑名单上传到区块链平台,形成失信人员的多方联合惩戒。

如何构建区块链底层架构?高航表示可以通过以地方公积金中心、监管部门等为节点构建联盟链,实现数据在联盟链内安全共享流通。区块链技术本质上是通过全网记账,将所有信息清晰、透明地进行记录,即以分布式方式构建一套可信机制,缩减业务处理和记录信息的时间,降低工作成本。

高航认为,基于区块链的公积金服务平台可包括两个部分——公积金贷款平台和联合检测平台。在公积金贷款平台上,贷款人、房产公司、银行、公积金中心等多方用户可在公积金贷款平台进行公积金贷款相关操作。比如,贷款人不管是在本地还是在异地都不用再花精力和时间来回两地确定自己公积金缴存情况,只需要通过平台上填写相应的信息即可申请公积金贷款,对应的公积金中心、银行就可以查询确认购房人的缴存情况。贷款人还能在平台直接下载缴存证明,证明通过使用电子签章二维码等技术手段,保证其合法性和验证的便捷性。联合检测平台可以预防公积金贷款中存在的风险,实现失信人员信息共享。

让创新驱动发展

其实,区块链早已被应用到房地产行业。比如,雄安于2018年就已建成区块链租房应用平台。在这一政府主导的区块链统一平台上,挂牌房源信息、房东房客的身份信息、房屋租赁合同信息等将得到多方验证,不得篡改。租客不会遇到假房东,租到假房子。

2229.cn,此外,雄安于2017年上线区块链资金管理平台,实现了建设者工资透明拨付。如果项目参与方未按约定按时发放建设者工资,区块链智能合约会自动触发代付机制,保障金会自动穿透式拨付至建设者工资卡中,实现建设者无感状态下的智能支付保障。

2018年3月,易居(中国)控股有限公司也宣布成立“房链”,争取用“区块链思维”来促进技术创新,以启动房地产领域的场景应用。2018年6月,房掌柜网络科技有限公司与IBM签订区块链项目合作协议,后者将协助房掌柜网络科技有限公司建设基于Hyper
Ledger开源技术的数字房产区块链服务平台。

不少国家也正在把区块链引入房地产行业。比如,美国亚利桑那州允许当地市政机构使用区块链技术代替传统房产所有权和交易记录方式。迪拜宣布将在区块链上处理和执行所有房地产相关的交易,并表示在未来2-3年内,迪拜政府会将所有房地产记录在区块链上;并创建基于区块链技术的庞大数据库,可以记录包括租赁登记在内的所有房地产合同。

尽管把区块链应用到房地产行业已成为一种趋势,但是在这个过程中依然存在一些问题。

邱凡认为,整体来看,房地产行业与区块链的结合始终围绕在交易本身上,目前尚未有更进一步的融合与应用出现。区块链技术本身也存在着一定的局限,理论上的技术优势在实际实现中将遇到障碍,比如因既得利益者原因而无法实现真正的去中心化;因数据上链前被污染而无法解决信任问题;因重复工作导致资料浪费而无法解决效率问题。

易居(中国)控股有限公司董事局主席周忻也曾指出,对于上传到区块链之前的数据真实性无法完全保证,目前只能依靠各交易参与方建立的信任机制。火币网首席执行官李林同样认为,防止数据上传到区块链的过程中人为作弊,还有待探索完善。

艾振强认为,作为一种底层技术,区块链要在房地产交易应用场景中落地,还有一段路要走。但是,当一种大的趋势到来时,我们要做的就是去了解、学习、拥抱它,顺势而为才能永不落伍。

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